Od roku 1993 zákon o bytoch a nebytových priestoroch riešil bytovú otázku naozaj veľkoryso – každému občanovi umožnil stať sa vlastníkom bytu za regulovanú cenu. Obce mali povinnosť previesť byty do osobného vlastníctva nájomníkov do dvoch rokov, a to za regulovanú cenu. Dnes si už ani väčšina z nich nepamätá konkrétnu sumu, ktorú na zakúpenie svojho bytu potrebovali.
Občania druhej kategórie
V našom štáte však existujú občania, ktorí o túto možnosť prišli. Ocitli sa totiž, hoci vôbec nie svojou vinou, v reštituovaných domoch. Trápi vôbec niekoho táto nerovnosť v ekonomickej príležitosti zaopatriť si byt? Trápi politikov, starostov a primátorov? Viac ako desaťročné ticho o tejto téme niečo jasne signalizuje. Ak sa politici aj začnú zaoberať problémom reštituovaných nájomných a rodinných domov, vidia len jednu časť, a to konfliktný záujem majiteľov domov a nájomníkov. Pomenujú si ju ako hru s nulovým súčtom.
Na jednej strane je to záujem nájomníkov udržať nájomné na prijateľnej úrovni a na druhej záujem vlastníkov nastaviť nájomné podľa trhových cien. Politici sa teda situujú do úlohy rozhodcov – sú tlačení majiteľmi, aby odstránili všetko, čo obmedzuje pokojné užívanie majetku a primeraný zisk, a súčasne musia predísť sociálnym otrasom v dôsledku vysokého nájomného a nedostupnosti lacnejšieho bývania. Výsledkom je, že štát niekoľkokrát za sebou zvýšil hranicu nájomného, ale viackrát odsunul aj termín realizácie svojho prísľubu, že nájomné prestane regulovať.
Vlastníci sú nespokojní a namietajú, prečo práve oni majú dotovať bývanie tých vrstiev občanov, ktorí nemajú dosť peňazí na kúpu vlastného bývania, ani na to, aby platili trhové nájomné. Chápem, že sa im to nepáči. Lenže rovnako by sa nikomu nepáčilo, keby sa ocitol v pozícii nájomníka, z ktorého urobili nemajetného. No a politici sa tvária, akoby „chudoba“ týchto nájomníkov bola jediným problémom, ktorý treba riešiť. K zodpovednosti za bytovú politiku, ktorá neponúka inú alternatívu, len vlastniť byt alebo platiť tržné nájomné, sa nik nehlási.
Poľský precedens
Spoločenstvo vlastníkov reštituovaných nájomných domov upozorňuje na údajne veľké pokuty, ktoré im štát bude musieť vyplatiť, ak žaloby na Európsky súd pre ľudské práva (ESĽP) uspejú. Odvolávajú sa na pilotný prípad reštituentky Hutten-Czapskej proti Poľsku.
Pani Hutten-Czapska získala v reštitúcii rodinný dom so štyrmi bytmi (teda nie nájomný dom s viacerými bytmi, ako je to vo väčšine našich prípadov), a to v dosť zanedbanom stave. Súd po analýze politických a ekonomických súvislostí kontextu svoje rozhodnutie zdôvodnil zásadami, ktoré vyplývajú z Protokolu č. 1 k Európskemu dohovoru o ľudských právach.
Ide o pozoruhodný dokument, záväzný pre všetky krajiny EÚ, teda aj Slovensko. Rúca u nás rozšírený mýtus o nedotknuteľnosti súkromného vlastníctva a uvádzajú sa v ňom podmienky, za ktorých štát má priestor na slobodnú úvahu vlastnícke práva obmedziť. Preto keď pani Hutten-Czapska žalovala poľský štát za to, že jej svojimi zákonmi znemožňuje rozhodovať o tom, kto a ako dlho bude bývať v jej reštituovanom dome, tak jej senát ESĽP nedal za pravdu.
Nájomné zmluvy nájomníkov, napriek tomu, že sa neuzavreli na základe zmluvnej slobody, uznal za platné, keďže poľský štát takto konal v záujme zabezpečiť bývanie občanom v situácii veľkého nedostatku bytov. Rovnako senát uznal, že reguláciou nájomného sledoval štát verejný záujem, a to ochranu nájomníkov v situácii nedostatku bytov s dostupným nájomným. Dospel však k záveru, že ochranu verejného záujmu štát nemôže realizovať bez časového obmedzenia tak, že ho prenesie výlučne na plecia úzkej skupiny vlastníkov.
Súd napokon priznal sťažovateľke 30-tisíc eur. Nie však ako kompenzáciu za finančnú, ale za jej morálnu ujmu. V druhom kroku postúpil Senát ESĽP prípad Veľkému senátu s tým, že by mohol slúžiť ako právny precedens. Ten odporúčal Poľsku, aby reguláciu nájomného zrušilo a dostupné bývanie riešilo s podporou z verejných zdrojov.
Ako podporovať bývanie?
Odporúčanie ESĽP v prípade Hutten-Czapska proti Poľsku nemožno brať na ľahkú váhu. Zrušenie regulácie nájomného však vyžaduje ujasniť si spôsob, ako podporovať dostupné bývanie z verejných zdrojov. S akým riešením teda prichádza navrhovaný zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov (a o zmene a doplnení zákona z roku 1996 o cenách v znení neskorších predpisov), ktorý majú poslanci čoskoro prerokovať v parlamente?
Ako už sám názov napovedá, návrh je naozaj radikálny: zrušiť platnosť nájomných zmlúv a nájomníkov vysťahovať, pričom sociálne odkázaným prideliť sociálne byty postavené z verejných zdrojov. Pokiaľ nájomníci nespadajú do kategórie sociálne odkázaných, zákon nepočíta s odškodným, dokonca im nemieni refundovať ani investície, ktoré preukázateľne do modernizácie svojho bývania vložili. Okrem toho zastavuje všetky súdne spory, ktoré sa týkajú vlastníctva reštituovaných domov.
Keď čítame návrh zákona z pohľadu vlastníkov, je to doslova výhra v lotérii. Veď im ponúka podstatne viac, ako žiadali – zbaviť sa nájomníkov! Uvoľnené byty budú môcť predať obratom ruky na voľnom trhu a cena ich majetku ihneď niekoľkonásobne vzrastie.
Akým verejným záujmom zdôvodnia zastavenie všetkých súdnych konaní? Je azda vo verejnom záujme nevyšetriť všetky protizákonné praktiky, ktoré viacerí vlastníci a obce proti nájomníkom používali a používajú?
Pritom sa ponúka podstatne jednoduchšie riešenie. Stačí stanoviť, za akých podmienok sa bude z verejných zdrojov prispievať sociálne odkázaným nájomníkom na trhové nájomné. Takto riešia situáciu v Česku. Okrem toho treba stanoviť, v akej výške budú odškodnení tí, čo sú ochotní dobrovoľne sa z bytu v reštituovanom dome odsťahovať. Súčasne treba urobiť všetko preto, aby sa nájomcovia v čiastočne reštituovaných nájomných domoch stali vlastníkmi alebo spoluvlastníkmi bytov, a tak sa stali nezávislí od podpory bývania z verejných zdrojov.
V tejto súvislosti je iste prekvapujúce, že predseda občianskeho združenia Právo na bývanieKristián Straka, ktorý tvrdí, že zastupuje všetkých nájomníkov v reštituovaných domoch, nemal k predloženému návrhu žiadne zásadné pripomienky.