Depozitná sadzba stúpla aktuálne na rekordných 3,75 percenta, sadzba hlavných refinančných operácií na 4,25 a jednodňových refinančných operácií na 4,5 percenta. O ďalšom zvyšovaní úrokovej miery ECB priamo nehovorí. Konštatuje len, že pri „určovaní primeranej úrovne a dĺžky trvania reštrikcie sa Rada guvernérov bude naďalej riadiť aktuálnymi údajmi“.
Zvýšené sadzby ECB majú nevýhody, ale aj výhody. Vyššie sadzby znamenajú, že si požičiavame drahšie a ľudia si pri svojich súčasných príjmoch nebudú môcť dovoliť takú vysokú hypotéku, ako dostali v minulosti. Banky im poskytnú menej peňazí na financovanie nehnuteľnosti. Problém to bude najmä pre nízkopríjmové skupiny ľudí, pre ktorých sa hypotéka stane nedostupná. Na druhej strane vklady a sporenia bývajú výhodnejšie. Ak budú ľudia viac sporiť a menej míňať, spomalí sa produkcia tovarov a služieb v ekonomike, a to pomôže znížiť infláciu.
Podľa správ a prognóz z Národnej banky Slovenska je vrchol inflácie za nami. Postupný pokles možno predpokladať až v rokoch 2024–2025. Všetky kroky ECB pociťujú aj klienti slovenských bánk. Každým jedným navýšením. Na Slovensku po zdražení hypoték z jedného na vyše štyri percentá sú aktuálne banky ochotné ľuďom požičiavať o 20 % menej, ako bolo bežné predtým. Slováci sa k hypotékam dostávajú zložitejšie.
Približne štvrtina hypoték sa vlani presunula do dlhších fixácií na päť alebo viac rokov, pričom tento rok sa refixácia dotkne desatiny úverov, na budúci rok asi 20 %. Klientom stúpne splátka priemerne o polovicu, domácnostiam to zoberie priemerne osem percent príjmu, k tomu však treba počítať s pomerne silným rastom miezd, tento aj na budúci rok o 10 %. Aj NBS preto predpokladá, že väčšina klientov by mala vyššie splátky zvládnuť. Splátka by mala byť priemerne o 100 eur mesačne vyššia ako predtým.
Ešte predtým, ako sa Slováci zadlžia, treba myslieť na to, že splátka môže byť najviac 60 % z mesačného príjmu, čo vytvára vankúš nielen pre rast úrokov, ale aj iných nákladov, ako je aktuálne aj vysoká inflácia nad 10 %.
Mnohí si aktuálne vyberajú aj predĺženie splatnosti úveru, čo však nemusí každému vyhovovať. V praxi to bude znamenať, že ak si niekto požičal v roku 2018 sumu 200-tisíc eur, bude na konci fixácie jeho zostatok úveru 172 587 eur. Ak sa rozhodne úver predĺžiť opätovne na 30 rokov a zvolí si opäť päťročnú fixáciu, narastie v prípade najlacnejšej ponuky jeho splátka „iba“ o 122 eur, namiesto o 209 eur.
Ceny nehnuteľností pod tlakom sadzieb klesajú
Aktuálna situácia sa odráža aj na realitnom trhu. Nárast úrokov o jeden percentuálny bod sa zvykne do dvoch rokov prejaviť poklesom cien o dve až štyri percentá. Ponukové ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2023 medzikvartálne klesli o 2,3 %. Priemerná cena sa medzi štvrťrokmi znížila o 58 eur na 2 498 eur za štvorcový meter. V porovnaní s cenovým vrcholom v júli 2022 sú dnes dokonca lacnejšie o deväť percent, informuje v pravidelnej správe o vývoji cien nehnuteľností NBS.
Kým však ceny bytov pokračujú v poklese, ceny domov stagnujú. Ako ďalej uvádza NBS, z regionálneho hľadiska bol „výraznejší cenový pokles zaznamenaný na strednom a východnom Slovensku. V Trnavskom kraji sa ceny prakticky nezmenili a v Nitrianskom kraji veľmi mierne rástli“.
Priemerná cena dosiahla podľa NBS pri bytoch hodnotu 2 711 eur za štvorcový meter, čo zodpovedá medzikvartálnemu poklesu o tri percentá a medziročnému o osem percent. Priemerná cena domov sa v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom prakticky nezmenila, medzikvartálne vzrástla na 1 944 eur za štvorcový meter. Medziročne to predstavovalo pokles o dve percentá.
Z pohľadu regiónov ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2023 klesali vo väčšine krajov. Výnimkou bol Nitriansky kraj, kde ceny mierne vzrástli, zatiaľ čo v Trnavskom kraji ceny stagnovali. Ceny klesli výraznejšie v Prešovskom, Košickom, Trenčianskom a Žilinskom kraji.
Na čo treba myslieť
Ešte predtým, ako sa Slováci zadlžia, treba myslieť na to, že splátka môže byť najviac 60 % z mesačného príjmu, čo vytvára vankúš nielen pre rast úrokov, ale aj iných nákladov, ako je aktuálne aj vysoká inflácia nad 10 %. Treba myslieť na to, že v aktuálne nastavených opatreniach NBS hypotéku môžete dostať maximálne na 80 % ceny nehnuteľnosti. Každý klient je pri poskytnutí úveru testovaný na sadzbu, ktorá je vyššia o dva percentuálne body, akú reálne dostane. To je ďalší dodatočný vankúš v príjme domácností.
Nové hypotéky nemôžu zasahovať do dôchodkového veku, keď u väčšiny ľudí prudko poklesne príjem. NBS zaviedla limity na maximálnu výšku celkového dlhu, teda všetkých úverov, ktoré domácnosť má. To by malo aj do ďalších rokov pomôcť k tomu, aby sa klient príliš nezadlžoval a nepreplácal úver. Vďaka týmto opatreniam je málo pravdepodobné, že by mala veľká časť domácností problém splácať svoje záväzky.
Samozrejme, ide o priemer a časť domácností problémy so splácaním úverov bude mať. Aj NBS spotrebiteľov vyzýva, aby si tvorili finančné vankúše, úspory, aby sa nimi pripravili na zvýšené splátky. Najrizikovejší klienti sú tí s nižším príjmom, vzdelaním, s vyšším zadlžením a tí, ktorí dostali úver len nedávno.