Rok zdražovania hypoték

Minulý rok bol mimoriadne bohatý nielen na politické, ale aj ekonomické udalosti. Jedna z najvýznamnejších zmien pre bežných ľudí prišla s rozhodnutím Európskej centrálnej banky (ECB) po jedenástich rokoch zvýšiť základnú úrokovú sadzbu. Po dlhých mesiacoch sa tak aj na Slovensku skončila éra lacných peňazí. Tento rok by sme mohli nazvať rokom zdražovania hypoték. Bývanie sa pre drahšie hypotéky stalo najnedostupnejšie za poslednú dekádu.

22.08.2023 12:00
debata (1)

Depozitná sadzba stúpla aktuálne na rekordných 3,75 percenta, sadzba hlavných refinančných operácií na 4,25 a jednodňových refinančných operácií na 4,5 percenta. O ďalšom zvyšovaní úrokovej miery ECB priamo nehovorí. Konštatuje len, že pri „určovaní primeranej úrovne a dĺžky trvania reštrikcie sa Rada guvernérov bude naďalej riadiť aktuálnymi údajmi“.

Zvýšené sadzby ECB majú nevýhody, ale aj výhody. Vyššie sadzby znamenajú, že si požičiavame drahšie a ľudia si pri svojich súčasných príjmoch nebudú môcť dovoliť takú vysokú hypotéku, ako dostali v minulosti. Banky im poskytnú menej peňazí na financovanie nehnuteľnosti. Problém to bude najmä pre nízkopríjmové skupiny ľudí, pre ktorých sa hypotéka stane nedostupná. Na druhej strane vklady a sporenia bývajú výhodnejšie. Ak budú ľudia viac sporiť a menej míňať, spomalí sa produkcia tovarov a služieb v ekonomike, a to pomôže znížiť infláciu.

Podľa správ a prognóz z Národnej banky Slovenska je vrchol inflácie za nami. Postupný pokles možno predpokladať až v rokoch 2024–2025. Všetky kroky ECB pociťujú aj klienti slovenských bánk. Každým jedným navýšením. Na Slovensku po zdražení hypoték z jedného na vyše štyri percentá sú aktuálne banky ochotné ľuďom požičiavať o 20 % menej, ako bolo bežné predtým. Slováci sa k hypotékam dostávajú zložitejšie.

Približne štvrtina hypoték sa vlani presunula do dlhších fixácií na päť alebo viac rokov, pričom tento rok sa refixácia dotkne desatiny úverov, na budúci rok asi 20 %. Klientom stúpne splátka priemerne o polovicu, domácnostiam to zoberie priemerne osem percent príjmu, k tomu však treba počítať s pomerne silným rastom miezd, tento aj na budúci rok o 10 %. Aj NBS preto predpokladá, že väčšina klientov by mala vyššie splátky zvládnuť. Splátka by mala byť priemerne o 100 eur mesačne vyššia ako predtým.

Ešte predtým, ako sa Slováci zadlžia, treba myslieť na to, že splátka môže byť najviac 60 % z mesačného príjmu, čo vytvára vankúš nielen pre rast úrokov, ale aj iných nákladov, ako je aktuálne aj vysoká inflácia nad 10 %.

Mnohí si aktuálne vyberajú aj predĺženie splatnosti úveru, čo však nemusí každému vyhovovať. V praxi to bude znamenať, že ak si niekto požičal v roku 2018 sumu 200-tisíc eur, bude na konci fixácie jeho zostatok úveru 172 587 eur. Ak sa rozhodne úver predĺžiť opätovne na 30 rokov a zvolí si opäť päťročnú fixáciu, narastie v prípade najlacnejšej ponuky jeho splátka „iba“ o 122 eur, namiesto o 209 eur.

Ceny nehnuteľností pod tlakom sadzieb klesajú

Aktuálna situácia sa odráža aj na realitnom trhu. Nárast úrokov o jeden percentuálny bod sa zvykne do dvoch rokov prejaviť poklesom cien o dve až štyri percentá. Ponukové ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2023 medzikvartálne klesli o 2,3 %. Priemerná cena sa medzi štvrťrokmi znížila o 58 eur na 2 498 eur za štvorcový meter. V porovnaní s cenovým vrcholom v júli 2022 sú dnes dokonca lacnejšie o deväť percent, informuje v pravidelnej správe o vývoji cien nehnuteľností NBS.

Kým však ceny bytov pokračujú v poklese, ceny domov stagnujú. Ako ďalej uvádza NBS, z regionálneho hľadiska bol „výraznejší cenový pokles zaznamenaný na strednom a východnom Slovensku. V Trnavskom kraji sa ceny prakticky nezmenili a v Nitrianskom kraji veľmi mierne rástli“.

Priemerná cena dosiahla podľa NBS pri bytoch hodnotu 2 711 eur za štvorcový meter, čo zodpovedá medzikvartálnemu poklesu o tri percentá a medziročnému o osem percent. Priemerná cena domov sa v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom prakticky nezmenila, medzikvartálne vzrástla na 1 944 eur za štvorcový meter. Medziročne to predstavovalo pokles o dve percentá.

Z pohľadu regiónov ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2023 klesali vo väčšine krajov. Výnimkou bol Nitriansky kraj, kde ceny mierne vzrástli, zatiaľ čo v Trnavskom kraji ceny stagnovali. Ceny klesli výraznejšie v Prešovskom, Košickom, Trenčianskom a Žilinskom kraji.

Na čo treba myslieť

Ešte predtým, ako sa Slováci zadlžia, treba myslieť na to, že splátka môže byť najviac 60 % z mesačného príjmu, čo vytvára vankúš nielen pre rast úrokov, ale aj iných nákladov, ako je aktuálne aj vysoká inflácia nad 10 %. Treba myslieť na to, že v aktuálne nastavených opatreniach NBS hypotéku môžete dostať maximálne na 80 % ceny nehnuteľnosti. Každý klient je pri poskytnutí úveru testovaný na sadzbu, ktorá je vyššia o dva percentuálne body, akú reálne dostane. To je ďalší dodatočný vankúš v príjme domácností.

Nové hypotéky nemôžu zasahovať do dôchodkového veku, keď u väčšiny ľudí prudko poklesne príjem. NBS zaviedla limity na maximálnu výšku celkového dlhu, teda všetkých úverov, ktoré domácnosť má. To by malo aj do ďalších rokov pomôcť k tomu, aby sa klient príliš nezadlžoval a nepreplácal úver. Vďaka týmto opatreniam je málo pravdepodobné, že by mala veľká časť domácností problém splácať svoje záväzky.

Samozrejme, ide o priemer a časť domácností problémy so splácaním úverov bude mať. Aj NBS spotrebiteľov vyzýva, aby si tvorili finančné vankúše, úspory, aby sa nimi pripravili na zvýšené splátky. Najrizikovejší klienti sú tí s nižším príjmom, vzdelaním, s vyšším zadlžením a tí, ktorí dostali úver len nedávno.

© Autorské práva vyhradené

Facebook X.com 1 debata chyba Newsletter
Viac na túto tému: #ECB #hypotéka #NBS #úroky z hypotéky #splátky hypotéky