Európska centrálna banka (ECB) len skonštatovala, že sme na dobrej ceste k inflačnému cieľu dvoch percent. Znižovanie úrokov na hypotékach nás teda ešte len čaká. Na to sa už pripravujú aj slovenské banky, a pred pár dňami už jedna z nich aj prišla so zlacňovaním úverov. Dá sa očakávať, že v rámci konkurenčného prostredia k tomu zanedlho pristúpia aj ďalšie finančné domy.
Len na pripomenutie, tento rok sa zavádza banková daň a bonifikácia hypoték. Ak by nebolo týchto dvoch opatrení, zrejme by k zlacňovaniu prišlo skôr a vo väčšej miere. Banky však musia niekam presunúť náklady, a tak si to opäť odnesú klienti aj na vyšších poplatkoch pri rôznych bankových úkonoch. Čo však bude nový normál pri úrokových sadzbách na hypotékach?
Odborníci tvrdia, že sa už nedostaneme do nezdravého prostredia sadzieb pod jedno percento. Lacné peniaze sú síce fajn pre budúcich dlžníkov vo vidine vlastného bývania, pre ekonomiku to však prináša množstvo negatív. Novým normálom by podľa odborníkov mohla byť sadzba na úrovni troch percent. Ak tento text číta niekto, kto si bral pred rokmi hypotéku aj s vyše 6-percentným úrokom, táto správa ho nijako nezdvihne zo stoličky. Opätovné zlacňovanie hypoték by mohlo naštartovať aj realitný trh, ktorý v posledných mesiacoch výrazne ochladol.
Rok zdražovania hypoték
Minulý rok, po tom, čo sa ECB rozhodla zvýšiť základnú úrokovú sadzbu, sa aj na Slovensku skončila éra lacných peňazí. Rok 2023 by sme preto mohli nazvať rokom zdražovania hypoték. Bývanie sa kvôli drahším hypotékam stalo najnedostupnejšie za poslednú dekádu.
Podľa prognóz Národnej banky Slovenska (NBS) je vrchol inflácie za nami. Postupný pokles možno predpokladať až v rokoch 2024 – 2025. Všetky kroky ECB pociťujú aj klienti slovenských bánk. Každým jedným navýšením. Na Slovensku po zdražení hypoték z jedného na vyše štyri percentá sú aktuálne banky ochotné ľuďom požičiavať o 20 percent menej, ako bolo bežné predtým. Slováci sa k hypotékam dostávajú zložitejšie.
NBS predpokladá, že väčšina klientov by mala vyššie splátky zvládnuť. Splátka by sa mala vyšplhať priemerne o 100 eur mesačne. Štát napriek tomu zaviedol bonifikáciu hypoték.
NBS predpokladá, že väčšina klientov by mala vyššie splátky zvládnuť. Splátka by sa mala vyšplhať priemerne o 100 eur mesačne. Štát napriek tomu zaviedol bonifikáciu hypoték.
Mnohí si aktuálne vyberajú aj predĺženie splatnosti úveru, čo však nemusí každému vyhovovať. V praxi to bude znamenať, že ak si niekto požičal v roku 2018 sumu 200-tisíc eur, bude na konci fixácie jeho zostatok úveru 172 587 eur. Ak sa rozhodne úver predĺžiť opätovne na 30 rokov a zvolí si opäť 5-ročnú fixáciu, narastie v prípade najlacnejšej ponuky jeho splátka „iba“ o 122 eur, miesto 209 eur.
Prečo ECB zvyšuje sadzby
ECB ako centrálna banka je zodpovedná za euro a za udržanie jeho stability. Keď je inflácia príliš vysoká, zvyšovanie úrokových sadzieb pomáha znižovať infláciu späť na cieľovú hladinu 2 %. Podľa Eurostatu boli v júni 2023 spotrebiteľské ceny v spoločenstve 20 krajín platiacich eurom o 5,5 % vyššie ako v rovnakom mesiaci minulého roka. To je výrazne viac ako strednodobá cieľová hodnota na úrovni dvoch percent, ktorú považuje ECB za optimálnu pre udržanie cenovej stability.
Hlavným cieľom ECB je udržiavať cenovú stabilitu. Úrokové sadzby sú len jedným z viacerých nástrojov, ktoré ECB v rámci svojej menovej politiky využíva. K dispozícii má celý súbor nástrojov, ktoré používa, a to aj v kombinácii, na usmerňovanie inflácie.
Zvýšené sadzby ECB majú nevýhody, ale aj výhody. Vyššie sadzby znamenajú, že si požičiavame drahšie a ľudia si pri svojich súčasných príjmoch nebudú môcť dovoliť takú vysokú hypotéku, akú dostali v minulosti. Banka im poskytne menej peňazí na financovanie nehnuteľnosti. Problém to bude hlavne pre nízkopríjmové skupiny ľudí, pre ktoré sa hypotéka stane nedostupná. Na druhej strane vklady a sporenia bývajú výhodnejšie. Ak budú ľudia viac sporiť a menej míňať, spomalí sa produkcia tovarov a služieb v ekonomike a to pomôže znížiť infláciu.
Na čo treba myslieť
Ešte predtým ako sa niekto zadlží, mal by myslieť na to, že splátka by mala predstavovať najviac 60 % z jeho mesačného príjmu, čo vytvára vankúš pre rast úrokov, ale aj iných nákladov. Treba mať na pamäti aj to, že v aktuálne nastavených opatreniach NBS hypotéku môžete dostať maximálne na 80¤% ceny nehnuteľnosti. Každý klient je pri poskytnutí úveru testovaný na sadzbu, ktorá je vyššia o 2 percentuálne body, akú reálne dostane. To je ďalší dodatočný vankúš v príjme domácností.
Nové hypotéky nemôžu zasahovať do dôchodkového veku, keď väčšine ľudí prudko poklesne príjem. NBS zaviedla limity na maximálnu výšku celkového dlhu, teda všetkých úverov, ktoré domácnosť má. To by malo aj do ďalších rokov pomôcť k tomu, aby sa klient príliš nezadlžoval a nepreplácal úver. Vďaka týmto opatreniam je málo pravdepodobné, že by mala veľká časť domácností problém splácať svoje záväzky. Samozrejme, ide o priemer a časť domácností problémy so splácaním úverov bude mať. Aj NBS spotrebiteľov vyzýva, aby si tvorili finančné vankúše, úspory, aby sa nimi pripravili na zvýšené splátky.
Názory externých prispievateľov nemusia vyjadrovať názor redakcie.